掀一半的黑布 ─ 談不動產交易的實價登錄

by on 週五, 01 十一月 2013 評論

 

自2012年「居住正義」五法修法通過,實價登錄便被視為房市改革的重要一步,
但此制度上路已滿一年,關於「成效不彰」的檢討聲浪卻不斷,究竟哪裡出了問題?

 

 

撰文|洪國玹(不動產從業者)

 

買賣房產,資訊模糊代價大

午後,台北市某連鎖仲介的辦公室裡,一直遲遲無法聯繫且未曾碰面的買賣雙方被帶到兩個小房間隔離;通常會被帶到這裡,表示買賣雙方的價格雖有落差,但已被判斷有很高的成交機會。這過程就像趕鴨子上架:仲介人員在兩個空間中穿梭,使出渾身解數,開始拉鋸縮短價格,偶爾會僵著半小時、一小時,在差距縮至臨門一腳時,才讓買賣雙方見面協商,直到成交。

冗長的時間與凝結的空間交錯,十萬、二十萬的增減,動輒就是一般上班族好幾個月的薪資。相信有買賣房屋經驗的朋友,都曾經歷過這樣的場景。

房地產買賣的價格很難認定、過程也繁瑣複雜,因此民間多委託仲介接洽。然而,交易過程包含大量資訊,業者往往傾向隱藏不利資訊以求成功交易;甚或,綿延不斷的作假及虛張聲勢──「這房子很多人喜歡,您的訂金只能排到第五順位,不過我幫您努力看看」、「已有人出到兩千九百萬,若您低於這個價格不要來談」、「您給他賣這價格太便宜了,我找的買家絕對能讓您多賺一百萬」、「這公寓這麼舊,二樓張先生去年才賣八百萬,您要賣這價格肯定賣不掉」、「這物件千載難逢,您一小時後快拿訂金支票來斡旋,晚了就來不及」──各種話術,幾乎是每一個房仲業者的基本功。

資訊不對等、太多模糊地帶,成為仲介業者賴以維生的重要因素之一;坊間一般依成交價3~5%付給仲介的佣金,某種程度可以解讀為資訊不透明的代價。這也是政府在2012年8月起正式實施不動產交易「實價登錄」制的主要原因。

 

實價登錄,是「正義」前奏曲

從實現居住正義的角度來看,要抑制當前離譜的房價,唯有使房地產「去投資性」才是根本方法。但要如何做到呢?許多人主張限縮不動產的商品化性格,例如早先「雨遮不計價」的修法,輿論認為減少交易面積就能使房價向下修正,結果呢?就像是買一瓶20元的可樂,要求無用的罐子不能計價,到頭來罐子是免費了,但裡面的可樂仍賣20元。

我認為住宅商品化不是問題,重要的是如何讓房地產變成「不好投資的工具」,甚至是「比銀行定存還難賺的工具」。房地產為何會成為熱門投資標的?除了抗通膨、稅率低、利息低、好貸款,最重要的是獲利高。政府打房的目標不應該是「買房子的人」,而是「把房子當投資工具的人」──財政部日前公布有66萬人持有三間以上房屋,有些甚至擁有數十至數百筆房產,這些把囤房當囤糧的人,才是最該限制的對象。

在這個大方向上,「實價登錄」能發揮的作用是讓房地產「交易價格透明化」並「降低炒作的機會」,而接續在後實施「實價課稅」,才是居住正義的起點。實價課稅機制設計得好,才能有效地讓投資客退場,使房價回到合理價位。

在台灣,繳地價稅要看「公告地價」;繳土增稅要看「公告現值」;繳房屋稅要看「房屋評定現值」;買不動產的貸款成數要看「買賣成交價」;不動產交易所得稅的申報方式有兩種;不動產的買賣契約分成「公契」和「私契」……,關於不動產的買賣、課稅及貸款行為顯得非常複雜。實價登錄若實施理想,除了能大幅改善買賣雙方資訊不對等的情況,還可奠定不動產實價課稅制度的基礎,當各種稅收以「實價」為基準後,即可讓買賣的模糊空間單純化。

 

資訊透明,隱私仍然可保護

然而,實價登錄實施已滿一年,許多人認為房價仍未明顯下降,效果並不彰。在各種檢討聲浪中,我個人認為「區段化查詢」是目前實價登錄最大的缺陷。

當初設計制度時,認為實價登錄會使隱私曝光而影響人身安全,因此採取每50個門牌號碼為一區段的方式呈現交易價格。然而瞭解房地產的人皆知:鄰近的兩個店面可能有極大的價格差異;即便同一個物件,也可能因鑑價者不同而有不同結果。區段化的模糊資訊,無法真正將房價透明化,僅可視為鄰近區域房價的參考,並未發揮實價登錄的最大效用。

會有如此情形,主要是因為政府尚無完整嚴謹的個資控管機制,無法將個資及交易價格資訊分離。然而,在許多先進國家,已可以查詢每戶價格、門牌號碼、屋齡折舊甚至買賣轉手次數等資訊,其他諸如頂加、露台或雨遮的面積,改建、增建或室內裝潢翻修,皆有詳細紀錄──充分的資訊對消費者買賣議價有極大幫助,且個資仍保護得滴水不漏。

此外,實價登錄有其盲點,即「成交價格的真實性」──登錄價格是否就是真實的交易價格?有無可能買高報低以降低課稅?未依法登錄被查明的3至15萬罰款是否不痛不癢?這些在在都是問題──顯見如何完整發揮此一制度的設計理念,實現居住正義,我們還有很大的改進空間。

 

落實重稅,自能抑制炒房風

有些人認為,實價登錄等於肯認住宅可視區位有高低價差,是間接在幫豪宅背書。但我個人認為:就算幫豪宅背書,又有何關係?即便透過實價登錄認證它有幾億價值,只要後續該落實的實價課稅政策別手軟,一旦課的稅重了,看豪宅行情還能不能始終如一?

幾億的房子,本來就不是人人買得起。當大家都想擠進大安區、信義區,或至少住進台北市,粥少僧多,物稀為貴,億萬豪宅自然產生。但台灣只有一個大安區,為何大家都要搶進?政府有沒有能力把其他區域也變成大安區?當台灣每個角落的生活品質提升,居住環境穩定,人們安居樂業,不用刻意往城市擠,住宅價值的差異自然會越來越小,也就不會產生被炒作的房子──我想,這種實現居住正義的方式,又更高一等了吧!

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